Immobilienbesitz – Stolperfallen vermeiden | Podcast Erste Wohnmesse

00:00:00: Bei uns geht es auch jetzt gleich juristisch weiter auf der... Erste Wohnmesse auf unserer Wohnbühne.

00:00:07: Und zwar geht es ein bisschen in eine andere Richtung, also es kommt jetzt ein Notar zu uns und zwar der Bernd Juckwell und er wird uns ein bisschen wenn man schon Eigentümer ist über Immobilienbesitz ein bisschen etwas erzählen.

00:00:21: Er wird auch schauen.

00:00:21: sie werden sehen Es gibt viele rechtliche Stolperfallen auf die man aufpassen sollte.

00:00:25: Es wird auch ein bisschen über das Thema gehen.

00:00:28: Erben fair erben wie man das am besten macht gibt es auch sehr viele Themen Und er wird uns... Wir werden das auch wieder so machen, wie wir es schon vorher gehabt haben.

00:00:40: Ich werde ihm ein paar Fragen stellen.

00:00:42: Er hat natürlich wieder welche mitgenommen aus seiner aktuellen, aus dem letzten Jahr, aber glaube ich letztes Jahr ist ja auch schon einmal da und sonst können Sie natürlich auch gerne Fragen stellen.

00:00:52: und dann möchte ich schon bitten zu uns zu kommen.

00:00:56: Bernd Schuckel, Notar und wir werden uns ein bisschen Unterhalten.

00:01:03: Warst denn so rechtlich?

00:01:04: Was wir jetzt auch nicht aufgearbeitet haben, den ersten Teil, dann machen wir jetzt beim zweiten Teil

00:01:09: sozusagen.

00:01:10: Hallo!

00:01:11: Hallo Servus!

00:01:12: Bitte schön!

00:01:15: Das geht so schnell rüber dass ich mir noch meine Fragen her und deine Fragen eigentlich herholen muss die du ja mitgebracht hast von der letzten was sich denn im Jahr so getan hat.

00:01:28: Gut, wollen wir uns so

00:01:30: setzen?

00:01:30: Ja wie du magst Gibt es natürlich im Anblick irgendwelche speziellen Themen, die interessant sind für die Kunden oder die Mandanten, die zu euch kommen?

00:01:41: Naja das Hauptthema ist sicherlich im Moment die Vermögensweitergabe, die unentgehtliche Vermögenweitergarbe speziell Immobilien.

00:01:51: Das liegt einfach daran dass im Moment das Schenken von Immobilie steuerlich sehr günstig ist.

00:01:57: Es gibt ja seit wie bekannt es sicherlich seit Die Gründerwerbsteuer bemisst sich nach einer sogenannten Grundstückswertverordnung.

00:02:08: Da beginnt es bei Null, fünf Prozent einer Bemessungsgrundlage die weit weg vom Verkehrswert ist.

00:02:14: Die Eintragungsgebühr ist sogar immer noch dieser alte Einheitswert, den viele sicherlich kennen werden.

00:02:19: Der besteht schon seit rund dreißig Jahren in dieser Höhe.

00:02:22: Das heißt steuerlich ist im Moment Schenken sehr attraktiv und im Hinblick auf das wie bekanntes äußerst schlechte Budget muss man sich natürlich Sorgen machen dass ich in dem Bereich was ändert.

00:02:34: es gibt glaube ich kein anderes EU-Land wo es keine Schenkungsteuer gibt um diese Verkehrssteuern bei unentgeltlichen Übertragungen derart günstig sind wie in Österreich.

00:02:42: Das heißt, es ist auf der einer Seite da etwas zu erwarten und wir haben ja jetzt auch gerade so einen Wechsel eigentlich.

00:02:48: Die Boomer Generationen gibt.

00:02:50: sehr viele geben ihre Immobilien weiter oder überlegen sie weiterzugeben.

00:02:54: das heißt dann merkt ihr schon eine verstärkte Anfrage und einem verstärkten Wunsch da etwas tun?

00:03:00: Eine deutliche Erhöhung weil diese Vermögensübergaben die unentgeltlichen Vermögen sind natürlich schon in jeglicher Hinsicht wirklich zu nachzudenken darüber, dass man das macht.

00:03:15: Da kann man also Immobilien weitergeben, sich wohnrechte, fruchtgenussrechte Belastungsveräußungswote zurückbehalten.

00:03:23: Das heißt die Nutzung verbleibt beim Eigentümer.

00:03:26: Ich kann also mit der nächsten Generation das sehr transparent und gut durch besprechen so dass es auch Erbstreitigkeiten vorwegnimmt.

00:03:36: ich kann Pflichtesansprüche reduzieren oder ausschließen.

00:03:39: Das macht es halt rechtlich wirklich interessant, das jetzt vorzunehmen nicht zu warten, bis auch hier die Steuern angehoben werden.

00:03:48: Ein Nebeneffekt ist zum Beispiel auch seit Jahrzehnten gibt es den Pflegeregressen nicht mehr jetzt weil das wissen wir alle.

00:03:55: Die Pflege ist kaum finanzierbar.

00:03:57: wenn das wieder eingeführt wird wird es vermutlich wieder dazu kommen dass es einen Rückgriff gibt auf Übertragungen.

00:04:04: in Niederösterreich beispielsweise da waren das fünf Jahre in Wien war es drei Jahre.

00:04:09: also auch das durchaus ein Beweggrund um Vermögen zu sichern schon zu Lebzeiten, die eigentlich ums Verhältnis neu zu gestalten und transparent und gut mit der nächsten Generation die Übergabe zu machen.

00:04:21: Das ist ja grundsätzlich auch von der emotionalen Sicht her etwas, was durchaus attraktiv ist.

00:04:26: Ja

00:04:27: da muss man dazusagen das heißt wenn ich jetzt vererbe... Ich verliere es ja nicht plötzlich!

00:04:31: Es gibt dazu wie du jetzt auch gesagt habt sehr viele Möglichkeiten dass auch das weiterzunutzen die Immobilien, dass sie auch nicht veräußert wird und so.

00:04:40: auf diese Vereinheiten nehmen wir danach noch ein.

00:04:44: Das ist auch ein wesentlicher Beratungsaufgabe von euch.

00:04:50: Wie die Familienverhältnisse sind, ich stelle mir das schon manchmal sehr psychologisch vor.

00:05:12: Erwarten Sie, dass sie in dem Haus weiter wohnen werden?

00:05:14: Ist es denkbar, dass ihnen dieses Haus möglicherweise in ein Bayern zu groß ist und sie eine kleinere Wohnung suchen.

00:05:20: Dann darf sich natürlich jetzt nicht übertragen an die Kinder weil dann muss er selbst in der Lage sein diese Subjekte noch zu veräußern sich darum eine kleinerei Wohnung zu kaufen das hat nämlich auch steuerliche nachteile.

00:05:32: dann weil jemand der länger dort gewohnt hat verkauft ja Hauptwunsch ist befreit ohne immobilien ertragsteuer.

00:05:38: wenn ich das jetzt an die kind übergebe selbst wenn ich darauf Vertraue, dass die dann verkaufen mir was suchen.

00:05:44: Die verkaufen definitiv nicht steuerfrei.

00:05:46: also das muss ich schon vorher gründen passt es auf den Fall genau.

00:05:51: Das heißt sie sind schon sehr viele Punkte da zu beachten.

00:05:54: wenn man auch wenn man jetzt vererben sollte und hat immer geheißen man soll mit der warmen und nicht mit der kalten Hand geben wir sie mal zumindest bei uns immer so ein Ausspruch.

00:06:05: Das hat einfach wirklich den Vorteil, dass ich das mit meinen Kindern jetzt planen kann und sagen kann, vor allem wenn ich möglicherweise mehrere Objekte habe.

00:06:12: Wer möchte was haben?

00:06:14: Regeln wir es so, dass du das Haus kriegst deinen Bruder deine Schwester auszahlst?

00:06:18: Ich kann ja alles im Vorfeld regeln An Sicherheitgrenzen der Wahrscheinlichkeit sicherstellen, dass es nach meinem Tod zu keinen Streitigkeiten kommt.

00:06:28: Weil wir das zur Lebzeit besprochen und geregelt haben.

00:06:31: Wobei diese Fall mit den Streitkeiten gibt's ja genug?

00:06:34: Weil jeder sagt, nein, da warte ich noch und das wissen wir eh!

00:06:36: Und das haben wir eh letztens so ausgemacht oder nicht mehr zusammengesessen.

00:06:40: Aber das ist es ja nicht.

00:06:41: Ja

00:06:42: richtig weil man muss ja wie du vorher gesagt hast auch sagen, man muss die ganzen Familienverhältnisse beachten.

00:06:48: Ich hatte zum Beispiel letzte Woche einen Fall Da haben wir dann im Nachhinein festgestellt, der Vater hat eine Immobilie an die Tochter geschenkt.

00:06:56: Die Mutter an den Sohn.

00:06:58: Jetzt ist der Vater schon zwei verschiedene.

00:07:01: Das war alles völlig korrekt gemacht.

00:07:03: nur es wurde vergessen wechselseitige Pflicht das Verzichte zu machen.

00:07:07: jetzt ist der vater verstorben und die Tochte hat sich gesagt naja ich von der mutter habe schon was gekriegt aber vom vater habe nichts gekriegten.

00:07:13: also dort habe ich jetzt erbrechtliche Ansprüche Und das war natürlich nie so ausgemacht.

00:07:18: Das heißt, ich muss es eigentlich schon zu Lebzeiten beim Vertrag regeln und sagen wenn der eine an den einen schenkt, der andere an den anderen kann ja durchaus möglich sein.

00:07:27: Ich erbe was von dem... Eltern und sagen, ich gebe das weiter oder der Großvater gibt weiter.

00:07:33: Aber vereinbart ist dafür muss aber da andere schon bei den Eltern verzichten weil sonst wird es ja uns gleich.

00:07:39: Und nach dem Erbrecht spielt's aber jetzt keine Rolle dass einer vom Vater was bekommen hat.

00:07:44: wenn er von der Mutter nichts bekommen hat hat dort auch eine Erbundpflicht.

00:07:47: Das heißt

00:07:48: die haben eigentlich sind die Tozame gesehen gesagt weil einem Schenkungsvertrag kann ich auch so unter dann brauche ich...

00:07:54: Naja fürs Grundbuch brauch ich zwinge zumindest den Notar für die Beglaubigung.

00:07:58: Das heißt, es

00:08:05: war nicht durchdacht.

00:08:06: In dem Fall waren sogar zwei Kollegen, die das gemacht haben und jetzt hat der eine vom anderen nichts gewusst.

00:08:12: Und das Problem ist, wenn jetzt der eine schenkt, dann ist es völlig richtig, dass der erste noch da wirklich was sagt.

00:08:19: Jetzt machen wir noch keinen Verzicht weil Sie wissen ja nicht ob sie das andere bekommen werden.

00:08:23: also das heißt ich muss später sind beim zweiten darüber sprechen an sich schon übergeben worden.

00:08:29: Und muss man jetzt eine Regelung treffen?

00:08:31: Das ist im Vorfeld eine durchaus länger dauernde Besprechung, wo wir feststellen was ist bereits übertragen worden auch durchaus von Großeltern.

00:08:41: und wie regeln wir sie jetzt?

00:08:43: und vor allem auch das ist vorher angesprochen welche Gegenrechte sollen vereinbart werden.

00:08:49: Das heißt je mehr man vorher quasi zu dir kommt oder zum noch da kommt und das schon festhält, desto mehr Streitereien erspart man sich hinten nach nicht nur Streitereiens, sondern auch sehr viel Geld.

00:09:00: Sehr viel Geld ja!

00:09:01: Weil wir haben es immer... Ich glaube der hat schon einige Sachen gegeben wo du dir gedacht hast naja wenn sie dich zwei Stunden vorher unterhalten hätten...

00:09:09: Hätte man sagen das regeln können.

00:09:12: Da ist viele Emotionen dabei.

00:09:13: das ist halt ähnlich wie bei Bei Scheidungsrecht, wenn die Emotionen hochkochen dann ist keiner mehr wahnsinnig vernünftig.

00:09:23: Und wenn man einen Weg gegangen ist wird es auch wirtschaftlich wirklich unvernünftig, weil nach dem fünften Anwaltsterbien, nach der Fünften Besprechung stellt man oft schon fest, jetzt kostet das schon so viel manchmal Es geht nicht immer um Großimmobil, es gibt vielfach nur Kleinigkeiten.

00:09:39: Da sind die Summen, die da schon anlaufen, so hoch dass man sagt Das hat eigentlich gar keinen Sinn mehr gehabt Wenn er

00:09:49: keiner zurückziehen möchte, weil dann jeder Sorge hat, dass ihm dann die Anwaltskosten dranlos.

00:09:55: Ich bitte da schon immer vorher an, wenn ich das höre ob ich da vertreten kann.

00:10:01: Wenn es wirklich vor Gericht geht, hat das für den Notar wenig Sinn.

00:10:03: aber ich schlage vor und besprechen wir es mal bei mir in der Kanzlei.

00:10:08: ohne Streitigkeiten lösen können.

00:10:11: Wir müssen halt nur die Parameter dafür festlegen, man kann ja auch sagen wenn es um Immobilien geht, man legt einvernehmlich einen Sachverständigen fest und anhand dessen regeln wir das dann wie das mit beispielsweise Schenkungspflichtes ansprüchen also hinsichtlich Übertragungen, die vor vielleicht doch zwanzig Jahren stattgefunden haben jetzt im Nachhinein zu regeln ist.

00:10:30: Was

00:10:30: der sozusagen was die Wohnung wert ist?

00:10:32: Ja oder was sie zum damaligen Zeitpunkt wert war hat

00:10:35: eine eigene Einschätzung Ja.

00:10:39: Und wenn ich jetzt ... Du hast zuerst zwei Sachen angesprochen, das Veräußerungs- und Belastungsverbot.

00:10:45: Das sind ja zwei ganz wesentliche Dinge?

00:10:48: Was kannst du noch mal kurz erklären, was das bedeutet?

00:10:52: Ich kann meine Immobile weitergeben mit einer Sperre im Grundbuch.

00:10:55: Es wird als ein Belastung vor Äußeringsverbot eingetragen.

00:10:58: Das geht allerdings mit Sperren im Grundbuch nur zwischen nahen Angehörigen heißt es zwischen Ehegarten, Eltern, Kindern.

00:11:06: Dort kann ich es eintragen, im Grundbuch ist gleichzeitig eine Exekuzionssperre.

00:11:10: Machen wir immer zusätzlich löst nämlich keine Gebühren aus.

00:11:14: Im Regelfall wird ja auch noch ein Wohnrecht oder ein Fruchtgenussrecht eingetragen.

00:11:17: Es ist selten dass das Belastungs- und Veräußerungsverbot alleine im Grund Buch vermehrt wird.

00:11:21: Das heißt belasten

00:11:21: Sie uns vor Äußerung so gut?

00:11:23: Ich vererbe das aber die Erben dürfen

00:11:25: ... Ja also verschenke es!

00:11:27: Aber die Erbendürfens weder einen Pfandrecht drauf geben... Die schenkt

00:11:30: niemand wenn nicht das korrekt gesagt hat.

00:11:32: Der geschenkt

00:11:32: Nemer, okay aber die Geschenknehmer dürfen kein Pfand ... und dürfen es aber auch nicht veräußern.

00:11:38: Nicht auch nicht weiter schenken, mit meinem Einverständnis selbstverständlich schon!

00:11:43: Es kommt ja durchaus vor dass man sagt ich übertrage an ein Kind einen Baugrund mache eine Sperre hinein damit das nicht einfach gleich wieder verkauft wird.

00:11:50: weiß aber schon es wird jetzt gebaut und vor allem finanziert.

00:11:53: die Bank wird sich sicherstellen.

00:11:55: Dann muss ich halt auch als Geschenknehmer darauf vertrauen, dass meine Eltern dann ohnehin zustimmen, dass eine pfandrechtliche Sicherstellung für die Errichtung eines Hauses sehr wohl gemacht werden kann.

00:12:06: Aber das ist kein Problem.

00:12:07: Es ist nicht so gesperrt, dass man es nicht lösen kann.

00:12:11: Und ich kann mir auch ausbedingern, damit sich weiterhin drin und wohnen darf!

00:12:14: Richtig.

00:12:15: Das ist also bei Hauptwohnsitzen unerlässlich, ohne die Vereinbarung des unentgeltlichen alleinigen lebenslangen Wohnrechts würde sich vermutlich auch kein Notar oder Anwalt daun eine Übertragung eines Hauptwohnsitzes an den Kinder vorzunehmen.

00:12:31: Bei der Absicherung für den Geschenkgeber muss schon schon vorliegend sein.

00:12:36: Also das wird immer eingetragen.

00:12:38: Dass

00:12:38: auf jeden Fall der Geschenke Geber.

00:12:39: derjenige, dass ein Eigentum sozusagen jemanden überträgt, hat, der ist ein Hauptgeschützter.

00:12:50: Wer die laufenden Kosten weiterträgt, das wird im Regelfall der Wohnberechtigte sein.

00:12:56: Oft ist auch das Motiv eine Übertragung zu sagen es ist ein Riesenhaus.

00:13:00: Allfällige Reparatur in Standhaltungskosten kann ich mir mit meiner Pension nicht gut leisten.

00:13:05: Ich übertrage erst in die Kinder und die Gegensatz kommt auch mit unter vor.

00:13:13: Auch das kann ich regeln.

00:13:14: Also man kann prinzipiell, wenn man bei Weitergabe hat ein sehr großes Spektrum an Möglichkeiten und

00:13:23: die soll man noch nutzen auf jeden Fall.

00:13:28: Das wird schon genau besprochen.

00:13:30: Da kommen ja noch viele Details hinein, als Beispiel wenn Ehegarten an einen Einkind eine Immobilie übertragen vereinbaren wir auch wechselseitige sogenannte Parzellepflichtesverzichte zwischen den Ehegarden.

00:13:45: das heißt quasi dass der Eine sagt ich bin einverstanden Dass mein Garte an den Sohn überträgt und umgekehrt.

00:13:51: Ich Bin Einverstand dass meine Gartin Annensohn Überträgen.

00:13:54: Grund, dass es ja das sogenannte Schenkungspflichtesrecht gibt.

00:13:58: Das heißt zwischen Pflichtesberechtigten verjähren die Ansprüche nie.

00:14:02: Jetzt kann's natürlich möglich sein, dass jemand dann im Zeitpunkt des Ablebens eines Geschenkgebers der andere nicht mehr voll geschäftsfähig ist.

00:14:12: Wenn bei richtiger betrachtungsweise das Fleckschaftsgericht sieht, dass hier eine Übertragung vorgenommen worden ist an einem Pflichtesberechtigtes Kind steht dem überlebenden Ehegarten ein Schenkungspflicht als Anspruch zu.

00:14:27: Das ist aber meistens nicht gewollt.

00:14:29: Das heißt ja, dass in so einer Konstellation ein Sechsel des Wertes der Immobilie an den Ehegarten zu zahlen ist, ob er das will oder nicht?

00:14:39: Das wird dann sichergestellt auf einem Konto und wenn es uns für die Pflege benötigt wird, dann ist dieses Geld weg.

00:14:45: Also zur Absicherung des Geschenknehmers muss man halt vorher besprechen, vereinbaren wir auch wechselseitige Verzichte zwischen dem Geschenkeber.

00:14:53: Man sieht schon, So kurz ist der Vertrag nicht, wo man nur sagt, ich übertrage dir und fertig.

00:15:01: Da kommt schon viel hinein.

00:15:02: Und

00:15:02: auch weit in die Zukunft schauen?

00:15:04: Genau!

00:15:04: Das muss man besprechen soweit man das so weit mal in die zukunft schauen kann.

00:15:10: Dann fragen wir mit den Fragen an bitte schön Die Dame kommt schon In der mittleren Reihe bitte Und

00:15:25: wie ist das zum Beispiel, wenn ihr jetzt zwei Kinder gibt die vielleicht sich darum kümmern müssen?

00:15:29: oder ist es auch möglich?

00:15:30: Oder wenn's eine Mobile gibt und zwei Erben.

00:15:32: Also wie ist dass dann dann, weil wir schon gerade beim Vererben sind?

00:15:36: Bei der Übertragung zu Lebzeiten reden ja von der Schenkung kann ich natürlich eine Mobile auch an mehrere Kind übertragen mit Ausnahme von Wohnungseigentum.

00:15:45: Das kann ich natürlich nur in zwei Personen übertragen, aber im Einfamilienhaus kann ich auch an mehrere Kinder übertragen.

00:15:51: Mir muss nur klar sein nach meinem Ableben wenn das Wohnrecht dann gelöscht wird, wenn das Belastungsverbot gelösst wird stellt sich die Frage was passiert mit der Immobilie?

00:16:00: Wenn alle zwei drei vier Kinder da einig sind darüber das wird vermietet und es wird verkauft wird's kein Problem geben.

00:16:09: Wenn die Uneinigkeit beherrscht ist Wie es aber in überall anderen Rechtsverhältnissen auch ist, Mitteigentum ist oftmals der Schwierigste.

00:16:18: Das gilt in der Ehe und bei Firmen, das gilt aber auch bei der Übertragung von Immobilien.

00:16:23: Jeder

00:16:23: andere Interesse natürlich hat genug Geld, er braucht's nicht.

00:16:27: Man will es vermieten... braucht das Geld.

00:16:30: und wie soll man verkaufen?

00:16:31: Und der dritte war es.

00:16:33: Auch das wäre im Vorfeld zu besprechen, ob es vielleicht ziehen macht nämlich auch aus steuerlicher Sicht zu sagen ich übertrage ein Einkind mit einer Auszahlungsverpflichtung an das andere.

00:16:42: da muss sich heute nur den Wert festlegen und den Auszahlungen Zeitpunkt.

00:16:45: und gibt's das auch dass zum Beispiel wenn zwei Leute etwas halt Wir haben also besitzen, dass es auch festgelegt wird wie viel Prozent davon jemand besitzt.

00:16:54: Zum Beispiel der ein oder siebzig die andere dreißig und das muss sich festlegen.

00:16:56: Also beim Haus muss ich festlegen hier gehört es ihnen jetzt halb halb oder ein Drittel zwei Drittel oder einen Viertel drei Vierteln?

00:17:03: Das kann nicht mit Ausnahme bei Wohnungseignung.

00:17:05: da geht Es Nicht.

00:17:06: Da habe Ich Die Zwingende gesetzliche Vorgabe nur zwei Personen zu gleichen Teilen Aber Sonst Kann Ich Freifestling

00:17:16: bitteschön so.

00:17:22: Danke Erstens einmal für die Tolle Infos und Frage ist, ich habe einen Sohn der sechs Jahre.

00:17:30: Ist es

00:17:31: zu früh ihm etwas zu schenken?

00:17:34: Ab wann sollen wir das machen?

00:17:36: oder er ist ja noch ... Wie sieht

00:17:40: es aus?

00:17:44: Ich würde das nicht empfehlen.

00:17:45: Es ist so, dass bei der Übertragung ein minderliches Kind die Zustimmung des Fleckschaftsgerichts benötigt.

00:18:08: Narmitte-Siebzig war, wurde spät Vater.

00:18:13: Das Kind war minderjährig unter zehn und selbst da war es ein schwieriges längeres Gespräch mit einem zuerst ergangenen Abweisenbeschluss erst mit dem Rekurs konnte ich das dann durchsetzen dass letztlich dennoch es akzeptiert wurde dass diese sehr wertvolle Immobilien das Kind übertragen wird gegen Einräumung des Wohnrechts im Hinblick darauf dass das Wohnrecht nicht mehr so lang bestehen wird, wenn man das sozusagen bewertet.

00:18:41: Bei jedem der etwas jünger ist und nicht deutlich über sechzig ist, wird es gar nicht funktionieren weil die Zustimmung vom Fleckschaftsgericht gar nicht ergeht.

00:18:51: Und es ist im Übrigen auch nicht sonderlich günstig, weil sie entziehen ja dann trotzdem sich selbst die Möglichkeit diese Immobilien noch zu verwerten.

00:18:59: Sie können sie wohl nutzen aber nicht mehr nicht mehr verwerten.

00:19:03: und ein Wohnrecht wie gesagt Das wird von den Fleckschaftsgerichten dann nicht genehmigt, wenn die wohnberechtigte Person nicht alt genug ist.

00:19:14: Also kurz eingetragen werden kann.

00:19:16: Ist

00:19:16: ein interessanter Spekt, aber ich kann natürlich in einem Erbschaftsvertrag...

00:19:26: Wenn ich im Testament festlege, vermaache meine Immobilie meinem Sohn und die Ehegattin hat ohnehin das Lebenslange ... gesetzliche Vorausvermächtnis nennt sich das, also das lebenslange Wohnrecht an der Immobilie.

00:19:40: Da kann natürlich das Fleckschaftsgericht nichts dagegen tun weil dann ist es so und wenn die Ehegattin entsprechend sein Alter noch nicht aufweist und zur Wartnis dass sie noch vielleicht dreißigvierzig Jahre lebt ja dann ist er so.

00:19:52: Das ist nur bei Verträgen brauche ich die Zustimmung.

00:19:55: Ja

00:19:55: das heißt Ich kann sehr wohl, auch wenn ich das nicht gleich übertrage.

00:20:01: Kann ich das sehr wohl

00:20:02: im Testament

00:20:03: schon regeln und sagen so wird es mal ausschauen?

00:20:06: Kommt ja sehr häufig vor bei zweiten Ehen damit es nicht zu einer ungewollten Vermögensverschiebung kommt.

00:20:14: also da kann ich beispielsweise vereinbaren einen Erb- und Pflichtesverzicht und setze gleichzeitig im Testament fest mein Sohn oder meine Kinder halten die Immobilien, meine Ehepartem bekommen das Wohnrecht.

00:20:26: Auch das muss man dann natürlich besprechen, so das Lebenslangsein oder nicht.

00:20:30: Das hängt dann davon ab was sich im Zuge der Eierschließung mittels Erb- und Pflichtesverzicht beziehungsweise auch vielleicht einen Ehevertrag vereinbaren.

00:20:40: Weil es ist natürlich immer heikel aber man sollte es tun?

00:20:44: Also bei zweiten Ihnen kommt es schon sehr häufig vor.

00:20:48: also da haben wir die meisten Ehe Verträge.

00:20:58: Das ist oftmals nicht gewollt und das führt ja immer zu Streitigkeiten.

00:21:02: Das ist fast zwangsläufig so, weil wenn dann mein Vater verstehe, weiß ich, wenn ich jetzt was nichts Geld entmache bei der Stiefmutter bin ich nicht mehr berechtigt dass man sich vertraut, da wird geschätzt und verlangt.

00:21:30: Das kann man so regeln, selbst wenn man sich nicht mehr versteht, im rechtlichen Sinne zu keiner Streitigkeit kommen kann.

00:21:39: Im rechtlichem Wohlgemerktsfamilie.

00:21:41: Das können wir

00:21:42: dann wieder nicht regnen?

00:21:43: Ja, aber zumindest rechtlich kann man alles ... Genau!

00:21:46: Im Vorfeld kann ich das alles regeln.

00:21:51: Gut, wenn es derzeit noch keine Fragen gibt.

00:21:53: Du hast doch einige mit haben... Die haben wir eigentlich auch schon viele Fragen gehabt.

00:22:05: aber gelesen sind ja schon immer wieder die gleichen Themen zum Teil?

00:22:08: Mit denen an den Menschen zu dir kommen und zu sagen weil es diese grundsätzlichen Sachen.

00:22:14: Also bei Vererbenverschenken sind das die jetzt genannten, da sind schon die gängigen Probleme, die man versucht zu lösen.

00:22:24: Ich kann sicher sein, dass ich auch eine lastenfreie Immobile erwerbe wenn ich etwas kaufe.

00:22:30: Dass ich auch sicher bin, wenn Pfandrechte drinnen sind und Dienstbarkeiten drauf sind?

00:22:35: Naja, Blick ins Grundbuch der Grundbus Auszug da sehe ich im Wesentlichen einmal um nur die wesentliche Aspekte zu nennen.

00:22:43: Die Grundstücksnummer, die Größe der Liegenschaft und dem Grundstück zugeordnete Adresse.

00:22:48: Ich sehe den Eigentümer, ich sehe vor allem auch wie er erworben hat.

00:22:51: Wann hat er erwoben?

00:22:52: Mit Kaufvertrag mit Schenkung, mit Erbschaften... Und ich sehe die Lasten!

00:22:55: Ich sehe Pfandrechte, Dienstbarkeiten.

00:22:57: das muss ich schon prüfen alles vorher.

00:22:59: Das heißt, ich seh ja oft auf die Kommen Leute zu mir sagen, ich habe ein Angebot abgegeben.

00:23:03: jetzt sehe ich den Grundbuchsauszug es geht sich doch nie aus.

00:23:06: Also da sind Pfand Rechte drinnen.

00:23:09: Dann kann ich aber schon am ersten Blick erkennen, ohne noch die Bank abgefragt zu haben.

00:23:13: Wenn ich sehe im Pfandrecht ist vor fünfzehn Jahren eingetragen worden meist Höchstbetrags-Pfandrechte für Banken dann haftet es ja niemals in dem Betrag aus der jetzt im Grundbuch noch steht.

00:23:23: da kann man meistens schon beruhigen und sagen das ausser es ist ein ungünstiger Fremdwährungsgerät gewesen aber den macht jetzt eh keiner mehr.

00:23:31: Das kann gar nicht sein.

00:23:32: Das heißt

00:23:33: ich soll mich auch gar nicht abschrecken lassen?

00:23:34: Nein

00:23:35: bringt sie bin nicht!

00:23:39: dann heißt das gar nichts.

00:23:41: Das heißt nur, dass es damals um das eingetragen wurde?

00:23:44: Genau!

00:23:44: Weil ich würde ja auch selbst niemanden empfehlen zu sagen wenn ich jetzt meine Immobilie ausbezahlt habe und ich hab ein Höchstbetragsverandrecht drinnen, dann lässt man das idealerweise auch im Grundbuch drinnen.

00:23:57: Das hat nämlich den Vorteil, kaufe ich eine andere Immobilier und finanziere ich über dieselbe Bank, dann spreche mir einmal die Eintragungsgebühr weil ich kann sagen, die Sicherstellung nehmt wieder die alte Immobilien Dann fülle ich das wieder auf.

00:24:09: Das heißt, es ist nicht gesagt, dass hier drinnen im Grundbuch wirklich der Betrag noch aushaftet?

00:24:16: Man müsste sich in der monatliche eigentlich ändern!

00:24:18: Ja,

00:24:20: natürlich.

00:24:20: Aber

00:24:21: das Angenehme ist ja, dass bei Immobilientransaktionen es ohne Treuhandschaft nicht mehr geht.

00:24:26: Also die Notare wickeln, dass sie über spezielle Konten bei der Notartreuhandbank ab.

00:24:31: Und da ist natürlich regelmäßig das Interesse des Käufer dahingehend, dass hier die Auszahlung an den Fährkäufer erst erfolgt wenn der Käufe hier lastenfrei Eigentumsrecht erworben hat.

00:24:44: Umgekehrt natürlich der Fährkäufer, Der Notar darf den Grundbus andere erst stellen, wenn er mit dem Notar drei Handkontor der Kaufpreis liegt.

00:24:52: Aber so kann ich das ja sicherstellen.

00:24:54: Das heißt im Vorfeld erkennen wir schon, kann nicht die mobile Wirklichlasten freistellen?

00:24:58: Da muss man jetzt im Moment natürlich schon aufpassen.

00:25:01: zu dem was ich vorher gesagt habe bei den vielen Insolvenzen, die wir derzeit haben, kann es natürlich schon sein dass all diese Höchstbedarfspfandrechte vor allem wenn ein Selbstständiger verkauft aber das erkenne ich im Grundbuch nicht gleich weil da steht daher Max Mustermann drinnen, der hat aber vielleicht drei Firmen und hat sich auf das Privatvermögen Geld aufgenommen, diese Höchstbetrags- fahndrechte wieder voll aufgefüllt.

00:25:24: Dann kann es natürlich sein, dass es schon knapp wird.

00:25:28: Und das muss ich natürlich im Vorfeld prüfen.

00:25:30: Das heißt der vertragsabwicklende Notar hat ja nicht nur die Treuhandschaft mit Käufer-Ferkäufer sondern auch mit dem Grundbuch eingetragenen Bank.

00:25:40: Weil die gibt mir die Löschungserklärung mit der Verpflichtung dies nur Zug um Zug gegen Eintragung als Erlöschung des Pfandrechts und Auszahlung des Geldes an die Bank zu verwenden.

00:25:53: Die sichern sich so ab.

00:25:55: Und die finanzierende Bank gibt mir das Geld und sagt, du musst aber den Käufer unseren Klienten hier eintragen und uns sicherstellen.

00:26:03: Die andere Bank löschen und dann erst die Auszahlung vornehmen.

00:26:07: Das heißt, finanzierenden Bank eingetragene Bankkäufe von Fährkäufern sind alle abgesichert und wissen der noch da haftet uns dafür dass die Treuhandschaft ordnungsgemäß abgewickelt wird.

00:26:18: Das

00:26:21: ist

00:26:21: unsere

00:26:22: Verantwortung.

00:26:23: Und da, wo es ums Geld geht, das ist auch gesetzlich am besten geregelt mit diesen Abwicklungssystemen.

00:26:31: Schauen muss man vorher!

00:26:33: Schau muss man vorher her, natürlich.

00:26:35: Weil es hat ja keinen Sinn dann schon alle die Verträge fertigzustellen, Treuanschaften einzutragen.

00:26:42: der Käufer kümmert sich schon und die finanzierende Bank.

00:26:44: Und dann frage ich erst bei der eingetragenden Bank an und stell fest, na das geht sich mit dem Kaufpreis wirklich nicht aus.

00:26:50: Dann war ja alle Arbeit sowohl vom Notar als auch Die Aufwendung des Käufers umsonst.

00:26:55: Das ist natürlich nicht ideal, das klären wir schon vorher ab.

00:26:58: Du hast doch ein anderes.

00:27:01: Das ist auch dieser Punkt Dienstbarkeiten.

00:27:04: Ja, Dienstbarkeit.

00:27:06: Kann man sich darunter vorstellen?

00:27:07: Dienstbarkeiten sind beschränkt.

00:27:09: Dingliche Rechte, die im Grundbuch eingetragen sind, das sind auf der einen Seite Grunddienstbarkeite.

00:27:15: Es können jetzt Wegerechte sein.

00:27:18: Das kann eine persönliche Dienstbarckeite sein wie die vorgenannten Wohnrechte-Fruchtgenussrechte.

00:27:22: Das muss ich natürlich vorher auch klären.

00:27:24: Wenn ich ein Wohnrecht drehen sehe, muss ich die Frage stellen, wohnt die Person noch dort ... ist die Person vielleicht schon verstorben, weil das wird ja nicht im Zuge des Verlassenschafts zu Franz automatisch gelöscht.

00:27:34: Eigentlich praktisch nie!

00:27:35: Das macht man immer später wenn man dann die Immobile verwertet oder überträgt, dass man da in die Löschung in einem Zug vornimmt.

00:27:40: Es kommt nicht oft vor, dass der Feuer schon gelöszt ist.

00:27:43: Ach

00:27:44: so, das heißt es wird sozusagen... die haben das geerbt.

00:27:47: Das ist damit eigentlich das Wohnrecht auch weg und dann teilt man das mal auf den Verkauftmann aber

00:27:57: existiert

00:27:57: nicht mehr in der Realität, aber steht doch im Grundbuch drin.

00:27:59: Ja, das

00:28:00: liegt nämlich oft daran weil ich es auch vorher gehört habe.

00:28:05: Es darf mich auch nicht verwundern wenn jetzt hier eine Person im Grund Buch steht Und ich verhandle eigentlich mit jemand anderem Und der sagt mir, das gehört mir.

00:28:14: Das kann schon sein bei einer Verlassenschaft.

00:28:16: Nämlich ist es regelmäßig so, dass der Erbe als Gesamtrechtsnachfolger mit dem Ein- und Wortungsbeschluss außer bücherlicher Eigentümer wird.

00:28:25: D.h.,

00:28:25: wenn er verkaufen will, dann wird er sich nicht eintragen... Wenn gleich die Eintragungsgebühren österich derzeit extrem niedrig sind ... Aber trotzdem!

00:28:32: Er wird sich nicht im Grundbuch eintragen lassen sondern wird in einem Zug gleich weiterverkaufen.

00:28:37: Dann erkennen ich's

00:28:40: nur an den Beschluss?

00:28:41: Den muss ich prüfen sagen.

00:28:43: der eigentlich Erbe ist und daher über das

00:28:48: Eigentum verfügen kann.

00:28:50: Und ich muss auch gleich im Vorfeld prüfen natürlich, es hindert jetzt nicht die Abwicklung, hat aber eine massive Auswirkung auf die Dauer der Abwicklungen.

00:28:57: Ich muss also zum Beispiel auch gleich prüffen wo die die Gründerwerbsteuer bezahlt weil die fällt bei ihm auf jeden Fall an und die kann man in der Selbstberechnung eines Notars nur dann unterziehen wenn man das innerhalb von zwei Monaten.

00:29:09: aber haltes Beschluss macht.

00:29:11: Macht man das später, müsste ich das jetzt beim Finanzamt anzeigen sowie früher und warte monatelang auf die Unbedenklichkeitsbescheinigung wenn der Erbe dann gezahlt hat.

00:29:22: Das heißt da muss ich dem Käufer gleich sagen also es wird jetzt so schnell gehen.

00:29:26: Wir kommen nämlich ohne dem Nachweis für das Grundbuch, auch aus den Beschluss sind alle Steuern und Gebühren bezahlt.

00:29:33: Gar nicht zum Kaufvertrag.

00:29:35: Den kann ich wohl abschließen aber ich komme nicht ins Grundbuch.

00:29:38: Auch das muss ich alles vorher gleich mal prüfen damit alle wissen Käufer und Verkäufer wie schnell wir jetzt gehen und wirds funktionieren.

00:29:47: Klingt jetzt ein bisschen viel aber im Endeffekt sind es nur ein paar Punkte auf die man achten muss Und wenn man das weiß, ist es alles keine große Hexerei unabhängig davon.

00:29:57: Das Grundbuch ist eine sehr sichere Sache.

00:29:59: Ja

00:29:59: absolut!

00:30:00: Haben wir

00:30:00: ja schon seit über dreihundert Jahren...

00:30:02: Das ist tatsächlich eine wirklich sichere Sache.

00:30:05: Auf die dort eingetragenen Rechtsstaatssachen kann ich mich tatsächlich verlassen.

00:30:10: Weil er sehr interessant ist mit der... Ostöffnung eigentlich auch sehr viele osteuropäische Länder, die Idee des österreichischen Grundbuches übernommen haben und aufgrund dessen dann auch diese ganzen Strukturen geschaffen wurden in Osteuropa.

00:30:26: Zentral- und Osteuropa, wie man sagt.

00:30:29: Und man sehr stark auf die österreichische Idee zurückgegeben hat?

00:30:34: Es folgt ja sehr vielen Streitigkeiten vor.

00:30:36: Man sagt immer so Salopa in den USA beispielsweise sind diese Grundbuchregister bessere Telefonbücher.

00:30:42: Man kann sich wirklich nicht sicher sein dass hier der Eigentümer wirklich derjenige ist.

00:30:50: Das führt aber natürlich schon laufend zu Streitigkeiten.

00:30:53: Jetzt sind die Gerichte bei uns überlastet, wenn ich mir vorstelle wir hätten das Grundbuch nicht und würden dort anfangen permanent darüber zu prozessieren wer jetzt wirklich Eigentümer ist oder ob ein Wegerecht eingetragen hätte sein sollen oder nicht oder schon gelöscht werden hätte sollen dann komme ich natürlich bei jedem Erwerb eine Immobilie in die Problematik dass ich jahrelang vielleicht nicht weiß ob ich die beziehen kann.

00:31:20: Die Schwierigkeit der Nachvollziehbarkeit kommt ja dann auch noch dazu.

00:31:23: Und so kann ich aber alles nachvollziehen, weil ich gar nicht im Grundbuchsauszug ... Ich kann ja im historischen Grundbuchsauszug zumindest seit Jahrzehntausendfünf als da digitalisiert worden ist.

00:31:33: Vorher muss ich es halt wirklich beim Grundbuch ausheben lassen.

00:31:36: Aber ich kann mir alle Verträge anschauen und das wirklich überprüfen, wer wann wie übertragen hat.

00:31:43: Das ist also immer nachvollziehbare.

00:31:47: Ja, gibt es bitteschön eine Frage?

00:31:51: und dann daher.

00:32:01: Ich hätte gleich zwei Fragen.

00:32:03: Die Schenkung

00:32:03: ist kostenfrei oder

00:32:05: also natürlich die

00:32:06: Vertragserstellungen?

00:32:09: wird mit

00:32:09: Kosten verbunden sein, aber Steuern bei einer Schenkung fallen keine an.

00:32:13: Also Schenkungssteuer nicht.

00:32:15: es fällt eine sehr niedrige Gründerwerbsteuer an.

00:32:18: die bemisst sich nach dem sogenannten Bodenwert Bauchostenfaktor und Einheitswert und ihre Angaben über die Mobile.

00:32:25: also erfahrungsgemäß kommt hier als Bemessungsgrundlage maximal, im schlechtesten Fall für den Geschenknehmer die Hälfte des wirklichen Verkehrswertes ist das Bemessung Grundlage aus.

00:32:36: Das kann auch weit mehr abweichen vor allem in Wien.

00:32:40: ich habe da schon Sachen gesehen wo mir die Leute sagen letzte Woche war es auch Einschätzung Rheinhaus ca.

00:32:49: Das darf man jetzt bitte nicht immer umlegen, das ist nicht immer so niedriger.

00:32:52: Wir waren hundert und sechzigtausend.

00:32:54: Null, fünf Prozent davon sind achthundert Euro Steuer für eine Immobilie.

00:32:58: also da kann man quasi davon darüber reden dass es eigentlich kein Steuer gibt dann.

00:33:04: Aber dann ist ja im Vergleich zum Erbe keine Steuerentlastung gegeben.

00:33:09: oder weil beim Erbe falte die Grunderwerbsteuer dann ebenfalls?

00:33:12: Ja in Moment!

00:33:13: Richtig.

00:33:15: Aber was wäre denn der Vorteil des Schenkens?

00:33:16: Naja, es übertragen ja deswegen jetzt zu viele.

00:33:21: Viele wahrscheinlich zurecht davon ausgehen und die Steuerberateraten ja auch dazu, dass es hier zumindest einmal zur Anhebung der Grunderwerbsteuer kommen kann.

00:33:31: Unter Umständen zum Wegfall des Einetzwerte was die Eintragungsgebühr im Grundbuch betrifft.

00:33:37: allein das verzehnfach das im Schnitt schon weil dann habe ich nicht mehr zwischen nahem Verwandten den Einetzwert als Bemessungsgrundlage sondern den Verkehrswert.

00:33:46: Und das schaut schon ganz anders aus?

00:33:50: kritisches Thema, ob und wer das Wahn umsetzt ist eine... Das wird man wahrscheinlich ein Jahr lang rauf- und runterdiskutieren.

00:33:57: Aber die Anhebung der Grunderwerbsteuer, simpel gesagt von Null Komma fünf Prozent beginnend weg gleich wie beim Kaufvertrag drei Komma Fünf Prozent ist logistisch nicht sonderlich kompliziert.

00:34:08: das kann man recht recht schnell ändern.

00:34:11: Und die Bemessungsgrundlage zumindest einmal zu sagen wir nehmen den Immobilienpreis spiegel ist immer noch netter verkehrswert hebt aber Die bemessung schon mal deutlich an.

00:34:21: also So was kann natürlich schon kommen.

00:34:23: Das ist ja nicht die erste Bar, aber die Chancen bestehen.

00:34:29: Und meine zweite Frage wäre auf dem Treuhand-Konto.

00:34:32: Kann ich auch öfters über Monate sogar sich hinziehen je nach

00:34:36: Abwicklung?

00:34:39: Wie sind die Treuhandskonten verzinzt?

00:34:42: Also Zinsen kommen da keine raus, es gibt doch gar negative Zins!

00:34:47: Also, die Treuerhandkonten bei der Notar-Treuerhandbank sind ja lediglich Abwicklungskonten.

00:34:54: Da fallen beispielsweise unabhängig davon wie hoch der Kaufpreis ist eigentlich immer nur fünfzig Euro Gebühren an.

00:35:00: Allein das ist schon ein Riesenvorteil weil da kann ich um zwei Millionen kaufen und die Gebühr bei der notar treuerhand bank ist fünfzig euro Und es ist gesichert und in unbegrenzter Höhe auch versichert zwingend.

00:35:13: Also das ist der große Vorteil der Abwicklung über ein Treuhandkonto bei der Nota Treuhan Bank.

00:35:19: Es kann natürlich, wie Sie sagen, monatelang dauern aber das liegt dann eher daran wenn ich beispielsweise grundverkehrsbördliche Genehmigungen benötige um ins Grundbuch zu kommen und dann kann es vor allem in Wien sehr lang dauern.

00:35:35: Der Herr mit dem grünen Pullover bitte.

00:35:45: Es gibt ja auch Dienstbarkeiten, insbesondere Wegerechte die nicht im Grundbuch stehen.

00:35:50: Und wie komme ich?

00:35:51: Wie vermeide ich diese Stolperfalle?

00:35:53: Naja, da muss ich natürlich den Fährkäufer im Kaufvertrag verpflichten.

00:35:58: So dass sich dort formuliere das eher Gewehr dafür leistet, dass das Vertragsobjekt frei vom Bestand und Benützungsrechten dritter ist weil die kann ich tatsächlich nicht prüfen.

00:36:09: allerdings muss ich schon sagen ich sage vor allem bei Einfamilienhäusern schon jedem Käufer habt ihr euch dies genau angesehen also nicht nur die Baulichkeiten sondern wenn unter Umständen keine Einzäunung vorgenommen ist bei dem Grundstück.

00:36:23: Gibt es irgendwo hinten irgendwelche Wege erkennbarer Art, wo ich schon vermuten könnte dass hier möglicherweise der Nachbar über einen längeren Zeitraum drüber geht?

00:36:32: Weil das kann nämlich auch ein schlicht mündlich vereinbärter Vertrag sein.

00:36:37: Natürlich eine dingliche Wirkung d.h.

00:36:39: gegenüber jedem Dritten.

00:36:41: Wirkung hat's nur dann wenn sie im Grundbuch eingetragen ist.

00:36:44: aber wenn der Nachbarn sagt Ich bin dort gut glaube ich seit dreißig Jahren drüber gegangen habe ich möglicherweise eine Ersitzung.

00:36:52: Es entstehen dann schon Probleme.

00:36:54: Das ist ein Standard, den man in den

00:36:58: Kaufvertrag mittragen kann?

00:36:59: Ja, jedenfalls sollte immer drinnen sein.

00:37:01: Natürlich auch die Zusage, dass es keine Mietrechte dort gibt und keine sonstigen Benützungsrechte wie Wohnrechte, die nicht eingetragen worden sind.

00:37:12: Da muss ich den Verkäufer schon dazu verpflichten, weil das kann der Notar im Gerundbuch nicht überprüfen.

00:37:18: Danke!

00:37:20: Sie wollte doch eine Frage und dann glaube ich an Sie.

00:37:28: Spannende Frage!

00:37:29: Sie haben das Thema Lastenfreistellung angesprochen, Ihre Aufgabe ist notar.

00:37:35: Ich denke aber die Aufgabe liegt auch beim Makler.

00:37:38: Das ist für mich ein ganz wesentlicher Punkt, ich hatte so einen Fall der Magler hat nicht geprüft, bei welchem Betrag die Bank tatsächlich die Lastenfreistellung machen würde und dort wesentlich niedriger inseriert im Grunde genommen und abgeschlossen.

00:37:56: Und da notart es war dann das Problem ist drauf, es geht gar nicht.

00:38:00: Das heißt man hätte sich den kompletten Weg spannen können.

00:38:05: Natürlich sollte das schon im Vorfeld, wenn ein Profi mit dabei ist natürlich überprüft werden ob eine Lastenfreistellung möglich ist.

00:38:13: Das kommt leider immer wieder vor auch bei eingetragenen sonstigen Rechten ausgedinge manche mag das sagen dann auch unter Umständen wir wissen jetzt nicht was wird damit den Begriff anfangen.

00:38:24: wenn ich das nicht weiß muss ich es aber überprüfen weil das kann schon zu Problemen führen weil die Kammer unter umständen nicht einfach so löschen oder Erklärungen der Erben.

00:38:36: Und wenn es noch komplizierter ist, der präsumtiefen Erben weil es kann nämlich sein das ein Verlassenschaft zu fahren ohne Erben aufgrund Überschuldung abgeschlossen worden ist und dann wird's noch kompliziert, da muss ich mal diese Zustimmungen erwirken.

00:38:49: Das heißt ich soll eigentlich vorher schon klären kriege ich das überhaupt plastenfrei?

00:38:53: ja wie viel haftet aus?

00:38:55: Wie viele haftet unter Umständen beim Land aus?

00:38:58: die Wohnrechte, Fruchtgenussrechte Ausgedinge etc.

00:39:02: sind die Löschungsreif oder zumindest werden da die betreffenden Personen in die Löschung auch einwilligen.

00:39:09: Genauso wie ich auch im Prinzip immer dazusag, es gehört auch im Vorfeld eigentlich schon abgeklärt auf Seiten des Verkäufer dass sich standardmäßig und ich mache das ja dann immer sofort eine Abfrage der Insolvenz Datei mache damit ich gleich erkennen darf dir noch verkaufen Gerade jetzt, das kann ja sein.

00:39:27: Dass da schon ein Entrungen erfolgt ist.

00:39:29: Dann der ganze Vorgang völlig wirkungslos.

00:39:33: Das muss ich eigentlich sofort einmal prüfen.

00:39:36: Ist ja noch gerechtigt.

00:39:37: Es geht nicht darum dass man dann Geld verliert sondern einfach Zeit... Ja genau!

00:39:41: ...dass man dann einfach es nicht viel Zeit

00:39:42: investiert in den ganzen

00:39:44: Ablauf und dann steht man down.

00:39:46: Aber der Zeitaufwand

00:39:47: und der Geldaufwand?

00:39:48: Entschuldigung, die Konsequenz nach drei Monaten keine Rückabwicklung.

00:39:53: Also drei Monate umsonst?

00:39:55: Ja

00:39:55: genau

00:39:56: das sollte so nicht passieren genauso wie hier auch das gehört zu diesen vor vertraglichen Aufklärungspflichten.

00:40:05: Ich sollte ja nicht nur ins Grundbuch schauen, ich soll gerade bei Wohnungen... Ich sollte vorher schon die Eigennehmerprotokolle der letzten Jahre mehr anschauen und ich sollte einfach mal überprüfen ist da beispielsweise vereinbart worden dass eine thermische Sanierung vorgenommen wird?

00:40:19: Da muss ich ja wissen, da kommen Zahlungen auf mich zu!

00:40:22: Man kauft sich die Wohnung und dann muss ich investieren, weil im Regelfall aus der Rücklage lässt sich sowas nicht decken.

00:40:28: Das heißt das muss ich mal wissen.

00:40:30: oder stelle ich über die Eigentümer Protokolle fest dass möglicherweise in Standhaltungsarbeiten die bereits getätigt worden sind in den Rücklagen keine Deckung finden, weil die thermische Sanierung ist fünf Jahre her, dann wurde prozessiert Und jetzt stellt man fest, wir müssen jedenfalls sechzig-siebzig Prozent zahlen.

00:40:49: Das geht sich nicht aus und das trifft dann den eigentlich immer, der jetzt im Grundbuch steht.

00:40:53: Das sollte ich eigentlich vorher alles wissen.

00:40:56: Die Notarifragen, die ist da eh immer ab.

00:40:59: Es sei denn natürlich alle Vertragsparteiner Klienter.

00:41:02: Makl hat uns schon über alles aufgeklärt.

00:41:03: Wir kennen das schon, aber da müssen wir nicht doppelt anfragen.

00:41:06: Aber das fragen wir ab, aber dann kann man natürlich zu Tatsachen kommen, wo der Käufer dann vielleicht zurecht zurücktritt vom Vertrag und sagt, dann kaufe ich um den Preis nicht.

00:41:17: Wenn ich diese Investitionen habe, da sollte man mich vorher

00:41:20: klären.".

00:41:21: Man kann sich ja immer einigen und sagen okay, ich kaufe

00:41:24: aber wenn

00:41:25: da schon wieder Kosten auf mich zukommen, dann müssen wir das abziehen von dem Kaufpreis.

00:41:31: Sie wollten noch eine Frage stellen?

00:41:41: Dankeschön!

00:41:43: Meine Frage geht Richtung Erbschaft.

00:41:45: Es geht um ein Einfamilienhaus.

00:41:47: Erbe ist

00:41:48: jemand, der weder Verwandt

00:41:49: noch verschwiegert mit dem Verstorbenen ist.

00:41:52: Der Verstorbene war der Erwachsenenvertreter seiner Frau.

00:41:55: Die Witwe hat jetzt vom Gericht

00:41:57: eine Erwachsendenvertretung

00:41:58: bestellt

00:41:59: bekommen.

00:42:01: Was macht dann?

00:42:02: sie in außerbücherlich bleiben oder in das

00:42:05: Grundbuch eintragen?

00:42:07: So weit es möglich ist über die Mitte... Gespräch nach der Erfachsenenvertretung.

00:42:12: Kannst du noch mal kurz wiederholen?

00:42:14: Der Fall dürfte so gelagert sein, jemand verstirbt.

00:42:19: Erbe ist eine dritte Person.

00:42:21: die Ehegarten gibt es aber kinderoffensichtlich nicht.

00:42:25: Das heißt, die Ehegartin ist natürlich jetzt pflichtesberechtigt.

00:42:28: Der wachsame Vertreter der Ehegardin weil sie nicht mehr voll geschäftsfähig ist muss natürlich jetzt zum einen den Pflichte als Anspruch geltend machen und gleichzeitig aber auch das gesetzliche Vorausvermächtnis dass es nämlich des rechter Ehegartens am bisherigen Wohnzitz weiter zu wohnen und die Immobilie wie bisher zu benutzen.

00:42:47: Sie wohnt nicht, sie ist in den Pflegewohnungen.

00:42:49: Dann hat man den Vorteil, dass die Thema mit dem Wohnrecht fällt weg.

00:42:53: Ändert aber nichts daran.

00:42:55: Wenn wir hier annehmen, sicherlich die Eltern schon vorverstorben sind ... Ist die Ehegarten-Versi nach der gesetzlichen Erbfolge die Alleinerbe heisst, der Pflichterl ist die Hälfte des Nachlasses?

00:43:07: Was aber jetzt natürlich bedeutet, ich muss mir überlegen als Erbe will ich die Immobilie behalten?

00:43:13: Da muss ich mich ja spätestens nach einem Jahr nach Abschluss des rechtsgeheftigen abgeschlossenen Verlassenschafts zu fahren sie im Grundbuch eintragen lassen.

00:43:21: Dann muss sich mich eintragen lassen.

00:43:23: wenn ich allerdings vor habe als Dritter hier die Immobile ohnehin nicht zu behalten und das Thema des Wohnrechts der Ehegart denn keines ist weil es im Heim ist Dann wird es sinnvoll sein, das gleich zu verkaufen.

00:43:38: Weil ich ja als Dritter nicht begünstigt bin durch den Einheitswert.

00:43:42: Das heißt vom Verkehrswert die ein Kommand prozent Eintragungsgebühr zahle und da kann ich mir dann schon viele Tausende Euro ersparen Und vor allem, ich muss ja auch wissen.

00:43:51: Ich muss den Pflichteil finanzieren.

00:43:53: Das heißt wieder geschätzt worden sein.

00:43:55: D.h.,

00:43:55: die Hälfte des Schätzwertes geht dann noch an die Ehegarten.

00:44:00: Im Regelfall wird man hier sagen rechtskräftige Abwirkungen des Verlassenschaftsverfahren und Fährkauf oder sogar wenn alle mitspielen und das auch so sehen, wäre die Empfehlung vielleicht hier sogar den Fährkoff aus der Verlassung heraus zu machen weil dann für den Dritten keine Grunderwerbsteuer anfällt.

00:44:23: Dann kann ich es überhaupt steuerlich optimieren, dann verkaufe ich aus der Verlassenschaft... Warum?

00:44:27: Weil ich ohnehin aufgrund der Ehegarten die Pflicht ist berechtigt und unter Wachseinvertretung steht, ohne hinschätzen musste.

00:44:32: Das heißt, die großen Cernacea entstanden, dann kann ich's gleich aus der verlassenschaft verkaufen mit genügend Genehmigung.

00:44:38: Komplexe Sachen vorhanden.

00:44:40: in jedem Fall also in allen Bereichen muss man alles dazu sagen.

00:44:43: wenn ich jetzt zu einer Notargehe und eine Beratung haben möchte, ich glaube die erste Stunde

00:44:49: Ja, also die erste Beratung ist

00:44:51: die Stunde nicht.

00:44:54: Da geht es wirklich darum zu sagen nur mal kurz abzuklären aber nicht einen konkreten Fall sondern allgemein.

00:45:01: wie ist denn die Situation?

00:45:02: Also zum Beispiel wie verhält sich mit der gesetzlichen Abfolge und im Wohnrecht des Ehegarten vor allem vielleicht bei zweiter Ehe ein Thema?

00:45:11: Die konkrete maßgeschneiderte Lösung, wenn man das schon bespricht... Die

00:45:18: erste Beratung ist kostenfrei bei einem Notar.

00:45:22: Wenn Sie Fragen haben, dann wird das große und ganze mal angeschaut.